Cláusulas suelo y gastos de formalización de hipoteca

Reclamaciones bancarias

CLÁUSULA SUELO

¿Qué es?
Cláusula contractual que establece un mínimo al interés a aplicar en la cuota aunque el tipo de interés baje. Si baja el tipo de interés más allá del suelo previsto en un crédito hipotecario, esta bajada no repercute en la cuota anual a pagar por el suscriptor del contrato.

El Tribunal Supremo, por sentencia de 241/2013, de 9 de mayo, declaró nulas las cláusulas suelo de determinadas entidades financieras por considerarlas abusivas debido a la falta de transparencia en la información ofrecida por estas a los consumidores antes de la celebración del contrato. Se limitó los efectos de la declaración de nulidad por la que únicamente de devolvían las cantidades a partir de la fecha de la sentencia.

El 21 de diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que esta limitación no es acorde con lo establecido en el derecho de la Unión Europea. Las entidades financieras deben devolver con carácter retroactivo (desde la fecha en que hubiera empezado a tener efectos esta cláusula), las cantidades percibidas de más como consecuencia de las cláusulas suelo, restableciendo la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido nunca esa cláusula.

Novedades sobre las cláusulas suelo: El Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.
Considerando que resulta de extraordinaria y urgente necesidad arbitrar un cauce sencillo y ordenado, de carácter voluntario para el consumidor, que facilite que pueda llegar a un acuerdo con la entidad de crédito que les permita solucionar sus diferencias mediante la restitución de dichas cantidades, se dicta el Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. Fue publicado en el Boletín Oficial del Estado de 21 de enero de 2017 y ese mismo día entró en vigor.

Será aplicable a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una cláusula suelo cuyo prestatario sea un consumidor.

Procedimiento
El cauce de las reclamaciones se realizará a través de un procedimiento extrajudicial que tendrá carácter de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales y tendrá carácter voluntario para el consumidor.

Este sistema de reclamación previa deberá estar implantado por las entidades financieras en el plazo de un mes (21 de febrero de 2017) y las entidades estarán obligadas a articular procedimientos ágiles.

Las entidades deberán disponer de un departamento o servicio especializado que tenga por objeto atender y resolver las reclamaciones presentadas por sus clientes en el plazo de tres meses desde su presentación, garantizando que este sistema es conocido por todos los consumidores que tuvieran incluidas cláusulas suelo en su préstamo hipotecario.

La entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo. El consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo. Si lo estuviera, la entidad de crédito deberá acordar con el consumidor la devolución del efectivo. Una vez convenida la cantidad a devolver se podrá acordar la adopción de una medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo. En ese caso la entidad de crédito deberá suministrar una valoración y concederle un plazo de quince días para que manifieste su conformidad.

Las entidades de crédito informarán a sus clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias.

Las partes no podrán ejercitar entre sí ninguna acción judicial o extrajudicial en relación con el objeto de la reclamación previa durante el tiempo en que esta se sustancia.

GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA

El Tribunal Supremo declaró el 23 de diciembre de 2015 en sentencia 705/2015, como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización cuando deberían asumirlos los bancos en su totalidad, o al menos una parte de ellos, ya que son las entidades bancarias las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca y no de la compraventa, algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría (en el caso en que la impusiera el banco), pero no los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos.

En los últimos meses varios bancos han modificado sus cláusulas y asumen una parte de los gastos para evitar más demandas.

Plazo para reclamar
El plazo, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019 y para aquellas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación si su pago total se hizo dentro del plazo de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

Tramitación de la reclamación
Si planteado el asunto al banco, éste no le ofrece una solución o la ofrecida no satisface al consumidor, caben tres opciones:

  1. Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria. En este caso debería acudir a cualquier oficina de su entidad bancaria para que le recojan su reclamación.
  2. Acudir a la vía judicial. El tribunal declarará el alcance de la nulidad de la cláusula en cuestión.
  1. Presentar una reclamación ante la administración de consumo. Éstas no pueden declarar la inaplicabilidad de las cláusulas, si bien pueden tramitar expedientes que pudieran ser sancionadores.

 En este último caso debe acudir a:

Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC)
C/ Ramón y Cajal nº 5 posterior.
Teléfono: 912024745. Fax: 912013505
Para consultas: asesoriaomic@ayuntamientoparla.es
Horario: Lunes a Jueves de 09:00 a 14:00